Το Ελληνικό Ινστιτούτο Διαθηκών στο πλαίσιο της επιστημονικής το δράστης, διαπίστωσε ένα πολύ σοβαρό ζήτημα που υποβόσκει σε όλες τις αστικές μισθώσεις ακινήτων στις οποίες μισθωτές είναι πολίτες κρατών εκτός Ε.Ε.
Σύμφωνα με τα αρ. 24 και επόμενα του ν. 1892/1990* όπως αυτός τροποποιήθηκε, απαγορεύεται η σύσταση ενοχικού ή εμπράγματου δικαίωμα από αλλοδαπούς σε ακίνητα ορισμένων παραμεθόριων περιοχών (αυτός είναι για παράδειγμα τα Δωδεκάνησα), χωρίς προηγούμενη σχετική άδεια.
Πρόκειται για έναν ξεχασμένο και αναχρονιστικό νομό, στις απαγορεύσεις του οποίου συμπεριλαμβάνονται προφανώς και οι μισθώσεις ακινήτων.
Πιο συγκεκριμένα ο εν λόγω νόμος, μεταξύ άλλων απαγορεύει γενικά και αόριστα κάθε μίσθωση ακινήτου, που βρίσκεται σε παραμεθόριο περιοχή, με μισθωτή οποιοδήποτε πρόσωπο, που δεν είναι πολίτης κράτους της Ε.Ε ή κράτους της Ε.Ζ.Ε.Σ. Ενώ ο ίδιος νόμος μέχρι τις 16-06-2011, εξαιρούσε από τις εν λόγω απαγορεύσεις τις μισθώσεις μέχρι έξι ετών, έκτοτε ο νομοθέτης επέλεξε να αφαιρέσει αυτές τις εξαιρέσεις και ο νόμος να υφίσταται μέχρι και σήμερα στη συγκεκριμένη αυτή μορφή.
Με απλά λόγια αυτό σημαίνει, ότι κάθε μίσθωση για την οποία δεν έχει ληφθεί άρση απαγόρευσης από την οικεία επιτροπή, είναι αυτοδικαίως άκυρη και ως άκυρη δεν γεννά την υποχρέωση καταβολής μισθωμάτων.
Εδώ δημιουργούνται και οι παρακάτω εύλογοι προβληματισμοί:
α) Αφού ο νόμος αναφέρεται σε όλες τις ενοχικές δικαιοπραξίες, και άρα όλες τις μισθώσεις, η απαγόρευση προφανώς καταλαμβάνει και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις (τύπου Airbnb), οι οποίες κατά τη νομολογία θεωρούνται μάλιστα ως αστικές μισθώσεις και όχι ως εμπορικές – τουριστικές.
Και τούτο δεδομένου ότι όπως ορίζεται στο αρ. 31 παρ. 1 εδ. β΄ του ιδίου νόμου ότι «Κάθε γενική και ειδική διάταξη που αντίκειται στις διατάξεις του νόμου αυτού ή ρυθμίζει τα ίδια θέματα με διαφορετικό τρόπο καταργείται, εκτός των περιπτώσεων στις οποίες ρητά προβλέπεται, στις διατάξεις του νόμου αυτού, ότι ειδικές διατάξεις διατηρούνται σε ισχύ».
β) Σε συνέχεια του παραπάνω, σοβαρό πρόβλημα δημιουργείται για όλους όσοι ως «ψηφιακοί νομάδες», έχουν κάνει χρήση του ν. 4825/2021 και έχουν επιλέξει ως τόπου διαμονής νησιωτικούς προορισμούς που βρίσκονται στην παραμεθόριο.
γ)Γνωρίζει η πολιτική ηγεσία αλλά και το νομοθετικό σώμα της Βουλής την ύπαρξη του παραπάνω κενού και αν ναι, ποιοι είναι οι λόγοι που δεν έχουν γίνει σχετικές ενέργειες για εκ νέου τροποποίηση;
δ) Ποιος είναι ο δικαιολογητικός λόγος της τροποποίησης που έλαβε χώρα το 2011, που δεν εξαιρεί από τις εν λόγω απαγορεύσεις τις μισθώσεις κάτω της εξαετίας;
* Άρθρο 24. Αποκλειστικά για την εφαρμογή του νόμου αυτού ως παραμεθόριες περιοχές ορίζονται οι Νομοί Δωδεκανήσου, Έβρου, Θεσπρωτίας, Καστοριάς, Κιλκίς, Λέσβου, Ξάνθης, Πρέβεζας, Ροδόπης, Σάμου, Φλώρινας και Χίου, οι νήσοι Θήρα και Σκύρος, οι τέως επαρχίες Νευροκοπίου του τέως Νομού Δράμας, Πωγωνίου και Κόνιτσας του τέως Νομού Ιωαννίνων, Αλμωπίας και Έδεσσας του τέως Νομού Πέλλης και Σιντικής του τέως Νομού Σερρών, καθώς και οι τέως κοινότητες Οθωνών, Μαθρακίου και Ερεικούσσης. ….
Άρθρο 25. Απαγορεύεται κάθε δικαιοπραξία εν ζωή με την οποία συνιστάται υπέρ φυσικών ή νομικών προσώπων με ιθαγένεια ή έδρα εκτός των κρατών-μελών της Ευρωπάίκής Ένωσης και της Ευρωπαϊκής Ζώνης Ελευθέρων Συναλλαγών οποιοδήποτε εμπράγματο ή ενοχικό δικαίωμα, που αφορά ακίνητα, κείμενα στις παραμεθόριες περιοχές, καθώς και η μεταβίβαση μετοχών ή εταιρικών μεριδίων ή η μεταβολή του προσώπου εταίρων εταιρειών οποιασδήποτε μορφής που έχουν στην κυριότητα τους ακίνητα στις περιοχές αυτές….
